Инвестиции в недвижимость считаются самыми надежными в плане сохранения капитала и защиты его от инфляции.
Как инвестировать в недвижимость
Поэтому во все времена было очень много желающих вкладывать деньги именно в эти объекты. Однако не все так безоблачно в данном бизнесе. Важно взвешенно подходить к выбору как объектов, так и способов инвестирования.
Основные объекты инвестирования
Понятие недвижимость достаточно широкое и очень важно определиться с конкретным направлением вложений, от этого зависит и первичная сумма инвестиций и возможный доход на них.
Основными объектами инвестиций в недвижимость являются:
- Жилые помещения (квартиры, дома, коттеджи, квартиры-студии, апартаменты).
- Коммерческая недвижимость (офисные помещения, склады, магазины, кафе и т.п.).
- Нежилые (гаражи).
- Земельные участки (под застройку, сельхоз назначения и др.).
Это далеко неполный и укрупненный перечень возможных объектов инвестирования, каждый из которых имеет свои преимущества и недостатки, а также отличаются стоимостью, доходностью, возможными рисками.
Стратегии инвестиций в недвижимость
Можно найти описание многих видов стратегий инвестирования в недвижимость, но все они сводятся к двум основным: стратегия инвестора и стратегия игрока.
Стратегия инвестора состоит в том, что приобретя недвижимость, удерживать её в собственности и получать доходность от сдачи в аренду.
Следует отметить, что доходность в этом случае не слишком высокая (7-12% годовых), хотя зависит от вида недвижимости и степени улучшений, произведенных инвестором.
Однако арендная плата за жильё чаще всего, лишь незначительно превышает процент по банковским депозитам. Хотя риски, в сравнении с банковским вкладом значительно ниже.
Стратегия игрока предполагает: покупать дешевле и продавать дороже в благоприятный момент при удачной конъюнктуре рынка.
В этом случае доходность может доходить до 35% и выше. Но особенность недвижимости в том, что цены на неё, как правило, растут, но в долгосрочном периоде иногда для значительного роста стоимости приходится ждать годы.
И риски также немалые, любые кризисы приводят к застою на рынке, а значит снижению цен из-за отсутствия или очень низкого уровня платежеспособного спроса.
Комбинирование этих стратегий может дать лучший результат, то есть в период ожидания повышения цены, сдавать в аренду помещения.
Способы вложений в недвижимость:
Жилая недвижимость
Покупка жилой недвижимости наиболее доступный способ инвестиций, так как требует меньших вложений, чем, например, коммерческая. Да и спрос на неё более широк и постоянен. В жилье нуждается каждая семья, а помещения для офиса имеют более ограниченный спрос.
Здесь существенно отличаются вложения в новостройки или вторичное жильё, а также, совершенно отдельно нужно рассматривать инвестиции в строящиеся жилые объекты.
Цена нового жилья и вторичного в одном районе с одинаковой инфраструктурой обычно выгодно отличается в пользу первого, особенно с современной планировкой и оборудованием.
Так как новые квартиры продаются застройщиком, как правило, без отделочных работ, это обычно снижает цену. Ремонт в новых квартирах обычно косметический и не касается коммуникаций.
Риски также меньше в новом жилье, так как не может быть задолженности по коммунальным платежам, или не выписанных жильцов, в том числе несовершеннолетних или инвалидов, права которых особенно защищены законом.
Кроме того, на вторичном рынке значительный риск может быть в состоянии постройки в целом: перекрытий, коммуникаций и т.п.
Новое жилье также имеет определенные недостатки: процесс оформления значительно сложнее, так как достаточно длительное время создаются документы на право собственности; как правило, месторасположение подальше от центра и другие.
Здесь стоит в целом заметить, что объекты недвижимости и, в частности, жилые имеют высокий уровень уникальности, поэтому очень сложно их сравнивать. Здесь все имеет значение от района расположения до характера соседей. И соответственно влияет на стоимость.
Строящееся жильё покупать, конечно же, гораздо выгоднее, но и риск здесь очень высокий, так как очень многое зависит от добросовестности и финансовых возможностей застройщика. Можно потерять деньги, если приобретенная на стадии строительства недвижимость перейдет в «долгострой» или вовсе не будет закончена.
Кроме того, следует помнить, что доходность снижают затраты на содержание жилья в виде необходимых ремонтов и коммунальных платежей.
Коммерческая недвижимость
Более сложный способ инвестирования – вложения в коммерческую недвижимость. Сложность состоит: во-первых в более высоком стоимостном пороге входа в этот бизнес, во-вторых такие инвестиции требуют от вкладчика специальных знаний, опыта и навыков.
Это обусловлено тем, что такая недвижимость имеет специфичный спрос, как с точки зрения приобретения, так и с точки зрения аренды.
Так как потребность в таких помещениях тесно связана с развитием отраслей (например, если помещение под кафе, то общественного питания и т.п.), ёмкостью соответствующего рынка и другими особенностями коммерческой деятельности.
В то же время актуальны и те же факторы, что и предыдущего способа: район месторасположения, инфраструктура, транспортные развязки и другие.
Важно понимать, что динамика стоимости коммерческой недвижимости отличается от изменения стоимости жилой. Здесь рост стоимости далеко не постоянен. Возможны значительные падения, особенно в периоды падения деловой активности в отрасли.
Доходность этого вида недвижимости, при благоприятных условиях значительно выше, однако и риски потери стоимости также велики.
Нежилые объекты
К нежилым объектам в данном случае относим гаражи и парковочные места. В больших городах они пользуются большим спросом. Стоимость их значительно меньше чем жилых помещений. Доходность тоже невысока.
Риски состоят, в том числе в возможной перепланировке территории в соответствии генпланом развития города или района и могут эти участки попасть под застройку или другие изменения.
Земельные участки
Стоимость земельных участков, как правило, ниже, чем жилой и тем более коммерческой недвижимости. К другим преимуществам следует отнести и более низкие суммы налогов, не нужно делать ремонт или платить коммунальные платежи.
Наилучшие результаты в отношении прибыльности и окупаемости дают участки под застройку. Участки сельскохозяйственного назначения дают небольшую прибыль, которая реализуется в долгосрочном периоде.
Риски также имеются один из них – изменение планов застройщика или изменения назначения земельного участка (например, признание территории рекреационной попадающей под природоохранные законы и т.п.).
Инвестиции в недвижимость были и остаются одними из самых надежных. Однако нужно учитывать все возможности и риски таких вложений и очень внимательно и скрупулёзно собирать информацию об объектах, прежде чем совершать инвестиции.
